عایدی سرمایه زیر ذره‌بین

نویسنده: مرتضی زمانیان

وضع مالیات بر خانه‌های خالی که در قانون اصلاح مالیات‌های مستقیم درسال ۱۳۹۴ به تصویب رسید، با گذشت چند سال عملا به مرحله اجرا در نیامد. شاید بتوان یکی از مهم‌ترین دلایل عدم تحقق این مالیات را دشواری شناسایی واحدهای خالی از سکنه و عدم ایجاد سامانه ملی املاک و اسکان کشور دانست. با توجه به اینکه این مالیات اساسا با اهداف تنظیمی در کشور مورد توجه قرار گرفته است، هدف نوشتار کوتاه حاضر طرح این سوال است که آیا اهداف تنظیمی آن را ‌می‌توان از طریق سیر پایه‌های مالیاتی میسر کرد.

هرچند دلایل مختلفی برای وجود خانه‌های خالی وجود دارد، اما به‌صورت کلی ‌می‌توان سه دلیل عمده را برای این پدیده مورد توجه قرار داد.

۱) تقاضای سوداگرانه مسکن که به‌منظور عایدی ناشی از افزایش قیمت مسکن در کوتاه‌مدت وجود دارد.

۲) تقاضای سرمایه‌ای بلندمدت که از جانب افراد ملاکی است که مسکن را صرفا با هدف سرمایه‌گذاری نگهداری ‌می‌کنند.

۳) تقاضای مسکن به اصطلاح مصرفی برای افرادی که به دلایل کاری یا فصلی در چند محل اقامت دارند و بر همین اساس در بازه‌های میان مدت در یکی از خانه‌ها اقامت ندارند. به‌طور خاص در مورد تقاضای سوداگرانه که در آن طول مدت تملک دارایی توسط مالک کوتاه است، وجود قرارداد اجاره به‌عنوان یک اصطکاک در فرآیند خرید و فروش عمل کرده و ‌می‌تواند نقدشوندگی دارایی را کاهش دهد – امری که در مورد تقاضای سوداگری بسیار حائز اهمیت است. در مورد تقاضای سرمایه‌‌ای بلندمدت نیز در صورتی که عایدی انتظاری ناشی از افزایش قیمت مسکن، به‌صورت قابل ملاحظه‌ای بیشتر از درآمد ناشی از اجاره آن باشد، ممکن است فرد ملاک خالی نگه داشتن واحد مسکونی خود را ترجیح دهد. به نظر ‌می‌رسد هدف اصلی قانونگذار از وضع مالیات بر خانه‌های خالی به‌طور خاص ایجاد انگیزه برای اجاره دادن واحدهای مسکونی مربوط به گروه‌های اول و دوم بوده است.

به‌صورت خاص یکی از اصلی‌ترین انواع مالیات که علاوه بر نقش تنظیمی فوق، کارکرد درآمدزایی نیز برای دولت به همراه دارد مالیات بر دارایی۱ است. این مالیات که در حال حاضر در کشور ما تحت عنوان عوارض نوسازی شناخته می‌شود مالیاتی است که به‌صورت سالانه بر واحدهای مسکونی وضع و دریافت می‌شود. از آنجا که این مالیات به‌صورت خاص عایدی بلندمدت مسکن را کاهش ‌می‌دهد، ‌می‌تواند انگیزه تقاضای سرمایه‌ای بلندمدت مسکن را تعدیل کند و از همین‌رو انگیزه اجاره دادن واحدهای مسکونی توسط افراد ملاک به‌منظور بهره‌مندی از اجاره را افزایش دهد. خاصیت بسیار مهم دیگر مالیات آن است که اخذ آن نسبت به مالیات بر خانه‌های خالی بسیار ساده‌تر بوده و در عین حال علاوه‌بر نقش تنظیمی، منجر به کسب درآمد نیز برای دولت خواهد شد. خوشبختانه این پایه مالیاتی هم‌اکنون در قانون فعلی مالیاتی کشور وجود دارد که البته نقص جدی آن، اتکا بر قیمت معاملاتی مسکن است که به‌صورت معناداری پایین‌تر از قیمت روز مسکن است. از این رو اصلاح مبنای محاسباتی این مالیات به‌ویژه برای املاک لوکس و املاکی که ارزش روز بالاتری دارند ‌می‌تواند اهداف چندگانه فوق را میسر کند.

مالیات دیگر مالیات بر عایدی املاک (به‌صورت عام مالیات بر عایدی سرمایه۲ )است که عموما در هنگام فروش مسکن اخذ شده و ناشی از افزایش ارزش این دارایی در طول زمان است.  این مالیات هم علاوه‌بر نقش تنظیمی، با توجه به نرخ بالاتر در معاملات مکرر و کوتاه‌مدت به‌عنوان مانعی برای فعالیت‌های سوداگرانه، از جهت درآمدزایی نیز مورد توجه نظام‌های مالیاتی قرار گرفته است. با توجه به اینکه سوداگران به‌دلیلی که عنوان شد انگیزه زیادی برای اجاره دادن مسکن تحت تملک خود را ندارند، به نظر ‌می‌رسد این مالیات نیز از طریق کاهش تقاضای سوداگرانه در بازار بتواند بخشی از اهداف مالیات بر خانه‌های خالی را میسر کند. ضمن آنکه اخذ این مالیات نیز میسرتر از مالیات بر خانه‌های خالی خواهد بود. هر چند این پایه مالیاتی هم‌اکنون در کشور وجود ندارد، اما با توجه به بررسی آن در کمیسیون اقتصادی مجلس شورای اسلامی ‌می‌توان به تصویب آن در آینده نزدیک امیدوار بود.

هر چند اثرات اقتصادی این دو پایه مالیاتی کماکان محل بحث و بررسی بوده که ورود به آنها خارج از اهداف این نوشتار است، اما به نظر ‌می‌رسد سهولت اجرا در کنار بعد درآمدزایی آنها بتواند این دو پایه مالیاتی را جایگزین مناسبی برای مواد معطل مانده و پرمناقشه مالیات بر خانه‌های خالی کند.

پاورقی‌ها

۱- Property tax

۲- Capital gain tax

منتشر شده در روزنامه دنیای اقتصاد در تاریخ ۲۷ آذرماه ۱۳۹۸