در مخالفت با رونق بازار مسکن

چند روز پیش رئیس اتحادیه مشاوران املاک اعلام کرد: “مسکن با خروج کامل از رکود فاصله دارد”. انتقاد از رکود بازار مسکن هر از چند گاهی توسط مسئولین و فعالین صنعت مطرح می‌شود. اما به‌واقع برنده و بازنده خروج از رکود، یا به‌عبارت‌دیگر رونق بازار مسکن و به‌طورکلی مستغلات چه کسانی هستند؟ در ابتدا بایستی توجه کنیم که منظور از رونق، افزایش خریدوفروش است. مسئله‌ای که منطقاً موجب افزایش قیمت املاک می‌شود (کافی است آخرین باری که یک ملک کمتر از قیمت خرید، فروش رفت را به یادآورید!). در چنین حالتی، سطح عمومی قیمت املاک و مستغلات افزایش خواهد یافت، افزایش قیمت بی‌بازگشتی که چندین دهه به‌طور مداوم شاهد آن بودیم و قیمت‌ها را به حدی رسانده که اکثریت مردم توانایی خرید مسکن ندارند و یکی از دلایل اصلی رکود بازار مسکن هم به همین خاطر است (عدم توانایی خرید مسکن توسط اکثریت مردم به‌موجب افزایش بیش اندازه قیمت). امروزه خانه‌های دویست، سیصد و چهارصدمیلیونی از توان خرید بیشتر خانواده‌های ایرانی خارج بوده و تحریک تقاضا با وام‌های کلان مسکن هم نتوانسته این فاصله درآمدی را جبران کند.

یکی از عجیب‌ترین پدیده‌های سیاست‌گذاری اقتصادی کشور، واگذاری وظیفه تأمین مسکن به‌طور کامل به بخش خصوصی است. مردم برای تأمین مسکن، به‌جز خرید از بسازوبفروش‌ها و دلال‌های خصوصی که هدفشان صرفاً حداکثر کردن سود است راه دیگری ندارند. ولی جالب است که بدانید، تقریباً در تمامی کشورهای دنیا، حتی در لیبرال‌ترین اقتصادها، عرضه مسکن توسط بخش عمومی سابقه طولانی داشته و دارد. اولین پروژه مسکن عمومی در آمریکا بیش از هشتاد سال پیش در نیویورک اجرا گردید. انگلیس حدود نود سال پیش چنین طرحی را اجرا کرد که در هر دو کشور تا به امروز ادامه دارد. نیمی از هشت میلیون مردم هنگ‌کنگ در مسکن عمومی زندگی می‌کنند، حدود هشتاد درصد مسکن مردم کشور سنگاپور هم توسط دولت تأمین می‌شود (احتمالاً با جستجوی بیشتر آمارهای جالب‌تری هم به دست می‌آید که با باورهای عمومی در تناقض است، در مورد مسکن عمومی در کشورهای دنیا اینجا بخوانید.) استدلال ورود دولت به ساخت مسکن (حالا با ایجاد شرکت دولتی یا سفارش دادن)، اولاً فراهم کردن مسکن ارزان‌قیمت برای اقشار با درآمد پایین بود، دوما وجود عرضه‌کننده دولتی، باقیمت و کیفیت رقابتی بوده است تا با افزایش رقابت (وجود گزینه مسکن عمومی پیش روی خریداران) مانع سوءاستفاده بخش خصوصی گردد.

در کشور ما ایران هم تجربه‌های کم‌وبیش موفقی از تأمین مسکن توسط دولت داریم. از موفق‌ترین این موارد می‌توان به پروژه اکباتان و آپادانا اشاره کرد که به عمر تخمینی سیصد سال و مقاوم در برابر زلزله تا ۹ ریشتر نماد توانمندی بخش دولتی است. پس از انقلاب هم بنیاد مسکن انقلاب اسلامی، تعاونی‌های مسکن و اخیراً مسکن مهر، ازجمله طرح‌های دولت برای حضور در بازار مسکن بوده که با نقاط ضعف و قوت متفاوتی اجراشده است. در این مرحله بایستی با توجه به تجارب موفق خودمان و کشورهای دیگر، الگوی مناسب ورود دولت به بازار مسکن مشخص شود و در ذهن داشته باشیم که بدترین انتخاب، واگذاری تأمین مسکن مردم به‌صورت تمام و کمال به بخش خصوصی است.

راهکارهای سیاستی مکملی نیز بایستی در دستور کار قرار گیرد. برای مثال مالیات بر عوایدی سرمایه که می‌تواند با اجرای درست، انگیزه دلالی در این بازار را تا حد زیادی کاهش دهد. طرحی که دو بار به مجلس رفته و برگشته، و همچنان مسکوت است. از دیگر طرح‌ها می‌توان به حذف عوارض تعمیر و نوسازی منازل و همچنین تسهیل بازسازی مسکن در واحدهای محدود (صرفاً برای مصرف خانواده)، ایجاد شهرک‌ها بجای آپارتمان‌سازی سلیقه‌ای، تهیه طرح جامع شهری و روستایی و پایبندی به آن و … اشاره کرد. بدترین ایده این است که با اختصاص وام‌های مختلف به تحریک تقاضا دست زد و به‌زور در بازار مسکن رونق ایجاد کرد.

رونقی که بازنده بزرگ آن عامه مردم و بخصوص نسل بعدی است که بایستی هزینه به‌اصطلاح رونق بازار (بخوانید دلالی مستغلات) را با بی‌خانه ماندن یا در شرایط نه‌چندان متفاوت تا آخر عمر زیر بار قرض بودن پرداخت کند. بماند عمر کوتاه ساختمان‌ها، تراکم و شلوغی، عدم مقاومت در برابر زلزله و آلودگی بصری به خاطر ساختمان‌های بدشکل و ناهماهنگ که همه، ارمغان واگذاری تمام و کمال بازار مسکن به بخش خصوصی و عدم سیاست‌گذاری و ایفای جدی نقش تنظیم گری توسط دولت در این حوزه بوده است.